Analyse des marchés T4 2023Les FPI sont prêtes pour le décollage

Les FPI sont prêtes pour le décollage

En cette période où nous faisons notre entrée en 2024, nous estimons que les FPI sont prêtes pour le décollage après deux ans à être restées immobiles sur la piste. Nous croyons que le contexte actuel de l’économie et des marchés financiers est considérablement plus favorable qu’il ne l’a été au cours des deux dernières années, en particulier en ce qui a trait aux perspectives en matière de taux d’intérêt.

Selon la Bank of America, les banques centrales de partout dans le monde devraient réduire leurs taux d’intérêt 152 fois en 2024 – la première fois en trois ans où les baisses de taux d’intérêt devraient surpasser les hausses. En décembre, la Réserve fédérale américaine a fait un important pivot en laissant entendre la possibilité que les taux d’intérêt soient réduits de 75 points de base en 2024, s’inscrivant ainsi dans les prévisions que l’inflation atteigne 2 % d’ici la fin de l’année. De même, la Banque centrale européenne a aussi indiqué qu’elle pourrait réduire ses taux d’intérêt, en révisant à la baisse ses prévisions d’inflation pour 2024. En outre, la Chine envisage des diminutions de son coefficient de couverture et/ou de ses taux d’intérêt pour lutter contre la faiblesse de la demande intérieure et le risque de déflation.

Si nous faisons un retour en arrière d’environ 30 ans, en 1995, moment où les banques centrales avaient interrompu leurs campagnes de hausse de taux d’intérêt, nous constatons que les FPI s’étaient démarquées en devenant la catégorie d’actifs la plus robuste, offrant des rendements importants au cours de la période de six mois qui a suivi, et sur une période de neuf mois, les FPI ont produit un rendement total de plus de 15 %.

Où tout cela nous mène-t-il?

En tournant notre regard vers le paysage des occasions de placement en 2024, nous croyons que les FPI qui peuvent offrir une croissance attrayante des bénéfices, conserver leur pouvoir de fixation des prix en contexte de ralentissement de l’économie, faire croître leurs marges et se négocier à des évaluations intéressantes tout en présentant un rendement prévu supérieur à la moyenne feront mieux que l’ensemble du marché. En ce qui concerne l’évaluation, malgré l’avalanche de gains survenue en novembre et décembre, nous estimons que les FPI sont bon marché par rapport aux actions, aux biens immobiliers privés, aux évaluations historiques et aux évaluations que nous prévoyons pour les deux prochaines années.

Comparaison avec les actions cotées en bourse

Au cours des deux dernières années, les données fondamentales sur l’immobilier à l’échelle mondiale, exception faite du secteur des immeubles de bureaux, ont été très robustes, se caractérisant par de meilleurs taux d’occupation, une hausse des loyers sur le marché, une augmentation des marges bénéficiaires d’exploitation nette et des écarts de superficie de relocation à l’échéance des conventions de bail et lors de la sous-location d’espaces vacants.

Depuis le début de 2022, la reprise robuste des données fondamentales d’exploitation a entraîné une croissance cumulative des bénéfices de plus de 15 % dans l’ensemble du secteur mondial des FPI. Toutefois, les FPI mondiales ont moins bien fait que les actions mondiales, comme en témoigne un écart de 18,6 % par rapport à ces actions pendant la même période, et environ 13,6 % de cette sous-performance s’est concrétisée en 2023.

En général, les FPI se négocient à un (1) écart-type sous leur moyenne historique par rapport au marché bousier dans son ensemble. Pendant les 20 dernières années, les seules périodes où les FPI se sont négociées à des évaluations aussi maigres ont été la débâcle technologique de 2001, la crise financière mondiale de 2009 et la pandémie de COVID-19 en 2020.

Comparaison avec les biens immobiliers privés

L’incertitude économique et la volatilité des marchés financiers en 2022 et 2023, causées par le resserrement de la politique monétaire des banques centrales, ont créé une divergence considérable entre les évaluations des FPI publiques et celles des biens immobiliers privés. L’escompte tacite actuel entre les prix des FPI publiques et ceux du marché privé est de -30 %.

Nous sommes d’avis que cet écart entre les évaluations des biens immobiliers publics et privés a commencé à se rétrécir et continuera de le faire en 2024, comme nous l’avons vu lors des cycles précédents. Si les évaluations des FPI publiques devaient revenir aux valeurs actuellement attribuées aux biens immobiliers privés, cela se traduirait par une hausse de 43 %.

Comparaison avec les évaluations historiques

À l’heure actuelle, les FPI mondiales se négocient à un escompte de près de 12 % par rapport à la valeur liquidative instantanée, ce qui est inférieur à leur moyenne à long terme sur plus de 30 ans. Tout récemment, en novembre, les FPI se négociaient à un escompte de plus de 20 % par rapport à leur valeur liquidative.

Comme nous l’avons vu lors de cycles antérieurs, il arrive couramment que les escomptes par rapport à la valeur liquidative dépassent 20 % pendant de courtes périodes. Par le passé, lorsque les FPI se sont négociées à une escompte de plus de 20 % par rapport à leur valeur liquidative, le secteur s’est systématiquement redressé pour que leur évaluation revienne à la valeur liquidative et même, bien souvent, la dépasse.

Comparaison avec les évaluations d’Hazelview

En raison des piètres résultats qui ont marqué les années 2022 et 2023, nous estimons que les FPI sont bon marché, et ces évaluations attrayantes sont une composante importante des caractéristiques des FPI en ce début d’année 2024. Nos modèles d’évaluation donnent à penser que les FPI sont évaluées à un escompte qui atteint presque les 20 % par rapport à leur valeur intrinsèque (qui se définit comme une combinaison entre leur valeur liquidative et la valeur actualisée de leurs flux de trésorerie), ce qui implique un potentiel de hausse d’environ 22 % par rapport à aujourd’hui.

Si les taux d’intérêt diminuent comme le suggèrent les prévisions des tiers et les orientations des banques centrales, les valeurs des actifs pourraient s’accroître au cours des 12 prochains mois. Cependant, nos modèles d’évaluation prospective ne reflètent pas actuellement de compression du taux plafond. À titre indicatif, une variation de 25 points de base dans les taux plafonds pourrait se traduire par une hausse d’environ 7 % de la valeur liquidative.

De possibles vents favorables

En plus d’un contexte plus propice de taux d’intérêt en 2024, qui devrait servir de catalyseur positif pour les FPI, nous croyons que d’autres vents favorables pourraient aider les FPI à refermer l’écart que représente leur décote actuelle. Ces vents favorables comprennent les bénéfices robustes des sociétés malgré le ralentissement de la croissance économique et des reculs rapides dans la nouvelle offre, ce qui permet aux propriétaires immobiliers d’exercer un pouvoir accru dans la fixation des prix pour assurer une hausse soutenue des taux de location.

Pleins feux sur les entreprises

Pour 2024, nous mettons en lumière un certain nombre d’entreprises qui, selon nous, sont bien placées pour créer de la valeur et se démarquer du reste du peloton. Même si nous n’avons fourni ici que quelques exemples, nous croyons que la sous-performance des FPI en 2023 nous a offert l’occasion de construire un portefeuille complet d’entreprises qui, selon nos prévisions, fourniront des rendements exceptionnels au cours des deux à trois prochaines années. 

Nos principales possibilités d’investissement pour 2024 sont les suivantes :

• États-Unis : American Tower
• Canada : Chartwell Retirement Residences
• Europe : Montea et CTP NV
• Asie-Pacifique : SUNeVision, Mirvac et Ingenia Communities
  

Points à retenir 

Compte tenu de notre optimisme en ce qui a trait à un contexte de taux d’intérêt et une conjoncture macroéconomique plus favorables en 2024, nous prévoyons que les FPI prendront enfin l’élan que nous avons patiemment attendu ces deux dernières années.